Услуги по содержанию и ремонту

1. Жилищно-коммунальные услуги: общие вопросы
2. Сроки оплаты ЖКУ

Оплата жилищно-коммунальных услуг производится не позднее 10-го числа за прошедший месяц — если иное не предусмотрено договором управления многоквартирным домом.

Оплата за потребляемую многоквартирным домом тепловую энергию при отсутствии узлов учета производится по нормативам потребления в течение 12 месяцев — если иное не предусмотрено договором с управляющей компанией, ТСЖ или ресурсоснабжающей организацией.

2. Пеня за жилищно-коммунальные услуги, приостановка поставки

В случае несвоевременной оплаты потребителем ЖКУ, последнему может быть начислена пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки^1.

В случае задолженности или неполной оплаты коммунальных услуг за период шесть и более месяцев предоставление одной или нескольких коммунальных услуг может быть приостановлено или ограничено после письменного уведомления потребителя².

3. Различие жилищных и коммунальных услуг

Жилищные услуги — виды деятельности по эксплуатации дома, повышению и сохранению комфортности проживания и поддержанию объекта в исправном состоянии. Оплачиваются пометражно, исходя из площади квартиры каждого жильца.

Вопреки мнению некоторых собственников жилья, жилищные услуги не подлежат тарифному регулированию. Их стоимость утверждается собственниками многоквартирного дома на общем собрании. При этом управляющая компания или ТСЖ могут пытаться «защитить» предлагаемый жильцам тариф.

В социальном жилье, домах, не выбравших форму управления, а также домах, не утвердивших собственный тариф на главную жилищную услугу по содержанию и ремонту жилья, этот сервис оплачивается по тарифам, устанавливаемым муниципальными властями³.

К коммунальным относятся услуги, которые невозможно предоставлять без участия предприятий-монополистов, — обеспечение жилья природными и энергетическими ресурсами. Подлежат тарифному регулированию и оплачиваются либо подушно (по устанавливаемым властями нормативам потребления), либо — по показаниям установленных узлов учета (т. е. исходя из объемов потребляемого ресурса).

Отвечают за поставку коммунальных услуг потребителю ТСЖ и управляющие компании. Согласно нынешнему законодательству, товарищества и УК — исполнители коммунальных услуг, поскольку они обслуживают внутридомовые инженерные системы, являющиеся общедолевой собственностью владельцев дома. В случае их непредоставления либо поставки ненадлежащего качества ТСЖ или УК производит перерасчет за коммунальные услуги².

При этом управляющие компании и товарищества не могут производить наценку на покупаемые коммунальные ресурсы, поскольку их доставка от границы ответственности до квартиры потребителя осуществляется уже в ходе содержания и ремонта жилья.

4. Границы ответственности между жилищными и коммунальными предприятиями

Точкой раздела инженерии, принадлежащей многоквартирному дому и ресурсоснабжающему предприятию, служит «граница ответственности» — как правило, стена муниципального дома.

1. Коммунальные услуги (основные требования)
2. Холодное водоснабжение (ХВС) — предоставляемая потребителю холодная вода не может содержать опасных болезнетворных микроорганизмов (холеру, дезентерию, гепатит) и ядовитых химических соединений (мышьяка, солей тяжелых металлов и пр.)⁴. В течение одного месяца допускается суммарный 8-часовой перерыв в подаче ХВС (до четырех часов единовременно) или до 24 часов в случае возникновения аварии на магистрали⁵.
3. Канализование (водоотведение) — осуществляющая холодное водоснабжение ресурсоснабжающая организация должна обеспечить круглосуточный прием стоков.
4. Горячее водоснабжение (ГВС) — допустимые перерывы подачи горячей воды такие же, как и для холодной. Одновременно законодательство оговаривает и  температуру горячей воды.

Вода, имеющая температуру ниже + 40 градусов, оплачивается как холодная. При этом максимальная температура горячей воды не может быть выше + 75 градусов.

4. Теплоснабжение — температура воздуха в жилых помещениях должна быть не ниже + 18 градусов (подъездах + 15 градусов), угловых комнатах — + 20 градусов. Допускается перерыв отопления до 24 часов в течение месяца.

Продолжительность единовременных перерывов при теплоснабжении может составлять:

▪ не более 16 часов при температуре воздуха в жилых помещениях от 12 градусов до нормативной;

▪ не более 8 часов при температуре 10–12 градусов;

▪ не более 4 часов при 8–10 градусах.

5. Газоснабжение.Допустимая продолжительность перерыва подачи газа может составлять четыре часа в месяц.
6. Электроснабжение. Допустимый перерыв поставки этой услуги может составлять 2 часа в месяц при наличии двух независимых взаимно резервирующих источников питания и 24 часа — при наличии одного источника. Одновременно в ходе поставки в дом электрической энергии не допускаются перепады напряжения.
7. Освещение мест общего пользования (МОП).

III. Жилищные услуги

1. Содержание и ремонт жилья—наиболее распространенная жилищная услуга, в ходе которой осуществляется исполнение коммунальных услуг, а также выполняются работы по поддержанию дома в исправном состоянии.
2. Вывоз мусора (твердых бытовых отходов) —жилищная услуга, в настоящее время предоставляемая в рамках содержания и ремонта жилья,  — так же, как и содержание лифтови мусоропроводов. Согласно законодательству, плата за вывоз мусора, как и другие жилищные услуги, должна взиматься исходя из площади жилья собственника. Это вызывает у многих потребителей недопонимание, поскольку на объемы образуемого мусора влияет прежде всего не площадь квартиры, а численность проживающих в ней жильцов, соответственно, по мнению многих, вывоз мусора должен оплачиваться по нормативам потребления — как коммунальная услуга.
3. Капитальный ремонт — дорогостоящаяжилищная услуга, решение о предоставлении которой на сегодняшний день принимается собственниками жилья. При этом существуют нормативные документы, оговаривающие периодичность выполнения капремонта в различных типах домов (в среднем — каждые 25 лет). Тем не менее собственники многих домов Ростоване получали эту услугу более полувека^6.
4. Текущий ремонт — жилищная услуга, в ходе которой не предусматриваются ремонтные работы капитального характера, но при этом в доме устраняются мелкие неисправности. В эти работы не входит устранение аварий ЖКХ и их последствий (внеплановый ремонт) и работы по подготовке дома к зиме (планово-профилактический ремонт)⁷.

Решение о текущем ремонте жилья также принимается большинством собственников помещений. Рекомендуемая законодательством периодичность текущего ремонта в различных типах домов составляет 3–5 лет. В качестве наиболее близких жильцам примеров текущего ремонта можно привести работы по ремонту подъездов, установке металлических дверей, домофонов, дворовому благоустройству.

5. Другие жилищные услуги. В отдельных многоквартирных домах жильцам предоставляется ряд других жилищных услуг: внутриквартирный ремонт, уборка жилых помещений, охрана, доставка продуктов питания. В большинстве случаев в России подобный сервис развивается в элитных новостройках или жилье бизнес-класса. Как показывает зарубежная практика, эта индустрия способна развиваться с наибольшей интенсивностью в доходных домах (жилье, предназначенном для сдачи в аренду), которых в нашей стране практически не существует.
6. Внутриотраслевой конфликт в ЖКХ между жилищной и коммунальной сферами

С развитием реформы ЖКХ наблюдается обострение взаимоотношений между предприятиями коммунального комплекса и жилищной сферы (ТСЖ и управляющими компаниями).

По оценкам многих экспертов, два этих сектора следует разделить на отдельные отрасли по следующим причинам:

▪ Потребителями основных объемов коммунальных ресурсов являются не жильцы, а промышленные предприятия, следовательно, к жилищной сфере «коммуналка» имеет значительно меньшее отношение.

▪ В рамках ныне существующего правового поля в ряде многоквартирных домов (эксплуатируемых ТСЖ и управляющими компаниями) какой-либо контакт между потребителями коммунальных услуг и поставщиками энергоресурсов отсутствует, при этом организации жилищной сферы, наоборот, являются достаточно близкими к собственнику жилья.

▪ В отличие от управляющих компаний и ТСЖ, коммунальные предприятия являются монополистами, не живущими по законам рыночной конкуренции, их деятельность регламентируется тарифами.

▪ Как правило, эксплуатирующие многоквартирные дома организации являются достаточно небольшими, компактными предприятиями, в то время как многие подразделения коммунального комплекса входят в мощные олигархические структуры.

Тарифы на ремонт внутриквартирного оборудования